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《道德经》曰，一生二，二生三，三生万物。
一和二都没有生出万物，唯独三生出了万物，可见三这个数字的重要性。
中国古典名著里，三顾茅庐、三打白骨精、三上梁山、三点钟饮茶先等重要案例更是证明了三在历史进程中的重要意义。
年5月31日，中共中央*治局会议决定，实施一对夫妻可以生育三个子女*策及配套支持措施。
达叔一生中有两次被人类的想象力震撼过，一次是刘慈欣的《三体》，另一次是开发商策划蹭热点的海报《三胎》。
无论是明星离婚，还是神舟上天，开发商总是能找到切入点做成骗人买房的海报，更何况，是放开三胎这种题材富矿。
或快或慢，有点名气的开发商都拿出了自己的海报作品参展。
表现手法众多，归根结底一句话：
国家都放开三胎了，你要换五房。
国内最大的代理公司之一中原的老板施永青说：
建议生育两个孩子后，才有权使用避孕产品。
2
年10月，十八届五中全会决定，全面放开二胎*策。
放开二胎的当天，达叔的朋友圈像今天一样被鸡冻不已的开发商刷了屏：
二胎时代已来，四房正当时。
但放开二胎并没有带来预期中的人口暴增。
年，全国出生人口万，人口出生率不到1.1%，创建国以来除三年自然灾害时期外的新低。
年，疫情让全国人民长时间居家隔离。网友们纷纷猜测，几个月的宅家，年一定有很多小宝宝出生。
根据年初的公安部户*管理研究中心数据，年出生并且到公安机关进行户籍登记的新生儿仅为：
.5万人。
比年还少了.5万人。
3
和人口的增长走势一样，并没有更多的人买了四房。
变化的只有两件事：
总价更贵了，尺度更小了。
单价越来越贵，4房的底线越来越低，从标准的四房到能做3+1房。但四房产品在市场整体去化的占比里一直基本不变。
这里有一个悖论：
国家鼓励生三胎，首先鼓励的肯定是生过二胎的家庭。
有二胎的家庭，上有老下有小，有房贷有车贷，大宝补习班，小宝兴趣班，压力山大。
这好像违背了市场营销理论的常识：
拼命薅老用户羊毛，但没有想过打开增量，让新用户尽早生娃。
同样是90后，有人在考虑三胎，有人还在做备胎。
年，民*部公布了一组数据，截止年，中国的单身人口超过英法德三国人口总数，高达：
2.6亿。
其中万处于独居状态，预计到年，这一数字会上升至万。
“七普”人口数据显示，中国家庭人均已不足3人。单身独居的状态在上升。
为了解决这个问题，「三孩新*」提了几条「行动意见」，其中第一条就是：
加强适婚青年婚恋观、家庭观教育引导。
有网友表示：
婚恋观有了，请问上哪领对象？
4
大学城的王教授说：
如果在一个商业模式里，总是在打老用户的主意，说明商家已经找不到新用户了。
作为城市购房主力中产阶级，对三胎的需求有限，二胎已是极限。
现在全面放开三孩，但婚育人口比年放开二孩时更少了，也更老了。
生育意愿更高的70后已经奔五了，85前也已经36岁往上了。而90后已经躺平了。
中产养一个孩子的成本有多高？
生娃前买限量版，生娃后买打折款。
这还没算学区房和带孩子出门出国游玩见世面的成本。
以及无法用钱衡量的，投入的时间和精力。
对中产而言，真正的奢侈品是养娃。
所以，在朋友圈里各种段子哀嚎生不起的这批中产，其实国家根本没指望他们。
真正可能倾向于多生的两群人：没钱人和有钱人。
没钱人生孩子就像买基因彩票抽奖，多生一个多点希望。散养花不了多少钱。
他们注定不是房企四房改善产品的客群。
那买得起的富人呢？
对富人来说，生育和生育*策从来不是问题。
在你批准三胎之前，我已经想办法三胎了。
所以，改善四房的需求总量不大可能变化，但是会更复杂。毕竟，增加了一个五口人核心家庭的场景。
那么供给端呢？
5
不是所有的地都能做改善。
正如不是所有的吉普都叫Jeep，不是所有的烧烤摊都叫达叔。
这一轮土拍之后，22城开发商的投资总又面临了和年同样的困境：
如果按地块周边在售新房的售价来估算，没几块地算得过帐。
很多地的价值，配不上它的价格。
和三江口一样，城市也是分层的。每个板块，都有它自己的禀赋。
和达叔的烤串原料一样，优质的地块，需要时间的馈赠。
土地本身并不值钱。覆盖其上的配套、规划、人口，才值钱。优质的土地，需要经过城市的精心孵化。
福州孵化金山用了20年，孵化东二环用了10年。在福州，这样的地越来越少。
和一些户型里的面积是无效面积一样，很多未经时间馈赠的土地，基础设施都没有配齐，是无效甚至坑爹的土储。
但是，却有优质的土地，正在被浪费：
比如金山，20年的开发已近尾声，30万人口规划几近满员，控规里的住宅用地几乎出尽。
成熟的配套、充足的客群基数、出一块少一块的宅地稀缺性、相对宽松的限价，都意味着这是一个可以出利润的改善板块。
从板块内销售结果来看，大户型尤其是不限购的大户型去化火热，小户型反而走量缓慢，无论量和价都远远落后。
原因很简单，成熟的配套意味着高单价，对小户型的刚需尤其是非地缘的刚需，在总价上是不友好的；
以上的不限购户型解决了房票的问题，市场实证，具备购买力的富人和20年来积累的改善需求，对于产品力过关的大户型是具备群众基础的。
再比如东二环。超级综合体泰禾广场的成功加快了东区发展的步调，仅十年之内，就从不毛之地到全市之巅。
和金山不同，东二环虽然单价也贵，但作为福州现阶段事实上的城市中心，她是对所有客群都具备吸引力的。
所以不管是90方的首置三房，还是方的再改四房，在东区的去化都还理想。
当然，具备更高出价能力的改善需求，和被推高的地价，将会让东区的小户型产品越来越少。
又比如三江口的樟岚组团，加持了清华附中、地铁6号线和自持商业体的榕城江上图，全案销售过程中，的大户型率先售罄，证明了樟岚是三江口唯一具备改善禀赋的小板块；
同时，起步的规划和高规格的产品力，和以学区房作为唯一卖点的竞品们的区别，大概率将会体现在在未来的二手房市场里。
土地的禀赋、客群的特征、产品的匹配，在这一轮市场中展现得淋漓尽致。
如果你在金山做了小户型，在三江口的其他板块做了大户型，你不是浪费了时间的馈赠，就是正在遭遇市场的*打。
福州的四房需求可能不会变多，但一定会更复杂。
适合做四房的板块不多，四房和四房之间的区别颗粒度，会更细。
客研和投资的朋友们，你们准备好加班了吗？